Todo negócio jurídico de compra e venda de imóveis envolve riscos, visto que inúmeras são as causas que podem invalidá-lo, levando até mesmo o comprador a perder a totalidade do investimento feito no imóvel. Isso acontece porque, quando trata da propriedade, o direito brasileiro dá a ela uma presunção relativa, o que significa que se admite prova em sentido contrário acerca do direito real sobre o imóvel registrado no cartório de imóveis, o que faz com que não seja possível a certeza absoluta sobre a validade de uma aquisição.
Apesar disso, os riscos podem ser consideravelmente diminuídos se as cautelas necessárias forem tomadas anteriormente à aquisição. Verificar a documentação do imóvel e do seu real proprietário, bem como investigar sobre a idoneidade financeira e moral deste, são apenas alguns dos aspectos a serem observados.
A verificação da matrícula do imóvel, apesar de ser um primeiro passo para averiguar se quem vende é realmente o proprietário, não garante essa informação, uma vez que a existência de escritura pública de compra e venda não registrada pode ocasionar complicações. Por isso, é necessário ir além da matrícula e buscar ativamente informações e certificações capazes de trazer maior segurança ao negócio.
São inúmeras as questões que devem ser observadas e de forma alguma tem-se a pretensão de elenca-las todas, até porque isso nem mesmo seria possível, haja vista a amplitude do assunto e suas particularidades. Assim, a intensão aqui colocada é de demonstrar a importância da averiguação prévia a compra de um imóvel por um profissional, elencando apenas alguns pontos relevantes que devem ser observados.
Com relação ao vendedor, há uma série de diligências e certidões que devem ser requisitas, mas, inicialmente buscar informações sobre o seu estado civil é importante, uma vez que, se casado, regra geral, será necessária a anuência do cônjuge para a validade da venda do imóvel, exceto naqueles casamentos com regimes de bens que dispensam a autorização, os quais não são a maioria em nosso ordenamento. A capacidade civil do vendedor, bem como informações sobre de quem ele comprou o imóvel são igualmente importantes.
Um exemplo de situação que pode causar a nulidade de um contrato de compra e venda de um imóvel, ocorre quando o proprietário, então vendedor, adquiriu aquele imóvel de seus pais ou avós e, tendo irmãos, não contou com a anuência deles. A venda é passível de arguição de nulidade pelo prazo de 02 anos, situação em que o imóvel pode retornar ao antigo proprietário, trazendo prejuízos a negociação.
Todos esses cuidados devem ser tomados para minimizar os riscos da compra, uma vez que os valores envolvidos numa transação imobiliária não são considerados baixos, e muitas vezes são tudo o que o comprador possui. Assim, investigar se o imóvel em questão não foi prometido para outra pessoa, se não está hipotecado, penhorado com dívidas ou gravado com usufruto, ou mesmo se está caucionado como garantia locatícia, ou se se há direito de compra de locatário, e se a construção está devidamente averbada na matrícula do imóvel, são diligências essenciais. Sendo o vendedor pessoa jurídica, construtora ou incorporadora, ou ainda, caso o imóvel venha a ser adquirido em leilão, outras cautelas mais se mostram necessárias.
Verificar as questões concernentes a tributação que recai sobre o imóvel é imprescindível, haja vista que se trata de uma obrigação propter rem, ou seja, que é vinculada ao bem e, portanto, será de responsabilidade de quem o adquirir, e não mais do antigo proprietário. Além disso, caso o imóvel seja situado em condomínio edilício, também é necessário se certificar acerca da inexistência de débitos condominiais, porque assim como a tributação, também são vinculados ao imóvel e passarão a ser de responsabilidade do comprador.
Não menos importante, se certificar de que o imóvel não foi declarado de utilidade pública e não está sujeito a desapropriação também é necessário, uma vez que, apesar de a Constituição brasileira prever o dever de indenização, nem sempre isso ocorre, principalmente de forma rápida, o que pode trazer muita dor de cabeça para o adquirente, além do fato de não permanecer com o imóvel adquirido.
A due diligence, que consiste em uma investigação prévia de riscos de uma oportunidade de negócio, oferece a diminuição significativa de riscos de problemas na negociação e posteriormente a ela. Mediante um levantamento feito por um profissional, que investiga a documentação e vida pregressa do imóvel e do seu atual e antigos proprietários, faz o arrolamento e verificação de certidões, relaciona e, quando possível, resolve questões pendentes, entrega um negócio confiável na medida do que a legislação permite, oferecendo maior tranquilidade no investimento do patrimônio do comprador.
O que poucas pessoas sabem é que o nosso ordenamento exige que o comprador tome as devidas cautelas antes da compra do imóvel, podendo responder com o seu patrimônio caso deixe de fazê-lo. O entendimento aplicado pelos tribunais consiste no fato de que a negociação imobiliária envolve riscos pela sua natureza, o que requer do comprador maior cautela e, se ele não agir de tal forma, significa que assume os riscos que a negociação lhe impõe e, portanto, deve com eles arcar.
Assim, a investigação preliminar a compra do imóvel é quase que uma obrigação do adquirente, além de ser também um meio de proteção de possíveis problemas, uma vez que, comprovada a boa-fé mediante a investigação realizada pelo comprador, dificilmente sairá em desvantagem em impasses futuros.