Vender imóvel herdado: o que diz a lei e como fazer com segurança
- Dra. Bárbara Bohnen
- 2 de jul.
- 4 min de leitura

Vender um imóvel recebido por herança pode parecer uma tarefa simples, mas envolve uma série de cuidados legais, fiscais e patrimoniais. É comum que herdeiros desejem realizar a venda rapidamente, mas é fundamental compreender o que a legislação permite, quais documentos são exigidos e como evitar riscos nesse tipo de negociação.
Neste artigo, explicamos o passo a passo para vender um imóvel herdado com segurança jurídica, protegendo seu patrimônio e evitando prejuízos futuros.
Posso vender um imóvel herdado?
Sim, é possível vender um imóvel herdado. No entanto, a venda só pode ocorrer legalmente após a conclusão do inventário, momento em que os bens são formalmente partilhados entre os herdeiros. Antes disso, o imóvel pertence ao espólio — conjunto de bens deixados pelo falecido — e não pode ser negociado individualmente.
Durante o inventário, os herdeiros são apenas titulares de direitos hereditários, e não proprietários do imóvel em si.
Quais documentos são necessários para vender um imóvel herdado?
Após a finalização do inventário, a venda poderá ser realizada como em qualquer outra transação imobiliária, mas será necessário apresentar documentos específicos, como:
Formal de partilha (judicial ou escritura pública, conforme o caso);
Matrícula atualizada do imóvel, com o registro da partilha;
Comprovante de pagamento do ITCMD;
Certidões negativas de débitos (municipais, federais e de condomínio, se aplicável);
Documentos pessoais dos vendedores (herdeiros).
A regularização prévia é essencial para garantir a segurança do negócio e evitar entraves no cartório de registro de imóveis.
E se o imóvel ainda estiver no inventário?
Enquanto o inventário não for finalizado, o imóvel ainda pertence ao espólio. Nessa fase, os herdeiros não são donos de bens específicos, mas sim de uma fração ideal do patrimônio deixado.
Por isso, não é permitido vender legalmente um imóvel específico da herança antes da partilha.
❌ Cessão de bem determinado é nula
Mesmo que haja acordo entre os herdeiros, a cessão de direitos sobre um bem específico (como um terreno ou apartamento) é considerada nula, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:
“É nula a cessão de direitos hereditários sobre bem determinado da herança antes da partilha.” (REsp 1.829.443/MG — STJ)
O Código Civil é claro ao afirmar que a herança se transmite como um todo indivisível até a partilha (art. 1.791), o que impede a individualização de bens nessa fase.
✅ Alternativa legal: cessão de direitos hereditários
Caso exista urgência na negociação, é possível realizar a cessão de direitos hereditários, ou seja, transferir a fração ideal que o herdeiro possui sobre o espólio. Essa cessão:
Deve ser feita por escritura pública;
Não pode individualizar nenhum bem da herança;
Permite ao cessionário assumir os direitos e deveres do herdeiro no inventário.
Essa é uma operação que exige atenção técnica e deve ser realizada com orientação jurídica, para que todos os riscos sejam corretamente avaliados.
Venda durante o inventário sem alvará judicial (Resolução 571/24 do CNJ)
Com a entrada em vigor da Resolução 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), passou a ser possível realizar a venda de imóveis do espólio durante o inventário, sem alvará judicial, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos:
Consentimento unânime dos herdeiros e do cônjuge/companheiro sobrevivente;
A escritura deve especificar os custos do inventário (impostos, taxas, honorários etc.);
O valor da venda deve ser utilizado, total ou parcialmente, para quitar essas despesas;
Guias de ITCMD e outros tributos devem ser apresentadas com a escritura;
Ausência de restrições judiciais sobre o bem ou herdeiros;
Garantia real ou pessoal do inventariante, assegurando que os recursos serão aplicados conforme previsto;
Pagamento das despesas deve ocorrer em até 1 ano após a venda, salvo acordo entre os herdeiros;
O imóvel vendido não pode integrar a partilha posterior.
Essa inovação permite maior agilidade na administração do espólio, mas exige rigor técnico na elaboração da escritura e análise jurídica prévia.
É melhor vender o imóvel ainda no inventário ou depois da partilha?
A venda após a partilha é sempre o caminho mais seguro. Isso porque:
A propriedade do imóvel estará regularizada;
O comprador terá segurança jurídica para registrar o bem;
O pagamento de tributos já terá sido feito, o que evita riscos de autuações;
O contrato poderá ser firmado com base em titularidade formal.
Já a venda durante o inventário, mesmo com cessão de direitos, envolve riscos e maior complexidade jurídica.
Como fica o imposto na venda de um imóvel herdado?
Existem dois tributos que podem incidir:
ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis
É o imposto estadual devido na transmissão dos bens por herança. Sua quitação é obrigatória para a conclusão do inventário.
As alíquotas variam conforme o estado (normalmente entre 4% e 8%).
Ganho de capital
Na venda posterior ao inventário, poderá incidir Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Esse ganho corresponde à diferença entre o valor da venda e o valor declarado no inventário (base de cálculo do ITCMD).
Algumas situações de isenção ou redução de alíquota podem ser aplicáveis, como:
Venda de único imóvel até R$ 440.000;
Uso do valor para aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias;
Redutor por tempo de posse (para bens adquiridos até 1988).
A análise deve ser feita caso a caso, com base nas normas da Receita Federal e legislação estadual.
Dicas para vender um imóvel herdado com segurança
Conclua o inventário antes de iniciar a negociação;
Evite acordos informais ou vendas de bens específicos durante o inventário;
Regularize a matrícula do imóvel antes da assinatura do contrato;
Conte com um advogado especializado em patrimônio e direito imobiliário;
Esteja atento à tributação envolvida, para evitar prejuízos financeiros.
Conclusão
Vender um imóvel herdado é perfeitamente possível, mas exige atenção aos trâmites legais. Ignorar etapas como o inventário, a partilha e a regularização documental pode levar a prejuízos, disputas familiares e até anulação do negócio.
Se você está pensando em vender um imóvel herdado ou deseja entender melhor sua situação jurídica, o ideal é contar com apoio técnico desde o início.
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