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Vender imóvel herdado: o que diz a lei e como fazer com segurança

Pessoa assinando contrato para vender imóvel herdado

Vender um imóvel recebido por herança pode parecer uma tarefa simples, mas envolve uma série de cuidados legais, fiscais e patrimoniais. É comum que herdeiros desejem realizar a venda rapidamente, mas é fundamental compreender o que a legislação permite, quais documentos são exigidos e como evitar riscos nesse tipo de negociação.


Neste artigo, explicamos o passo a passo para vender um imóvel herdado com segurança jurídica, protegendo seu patrimônio e evitando prejuízos futuros.




Posso vender um imóvel herdado?



Sim, é possível vender um imóvel herdado. No entanto, a venda só pode ocorrer legalmente após a conclusão do inventário, momento em que os bens são formalmente partilhados entre os herdeiros. Antes disso, o imóvel pertence ao espólio — conjunto de bens deixados pelo falecido — e não pode ser negociado individualmente.


Durante o inventário, os herdeiros são apenas titulares de direitos hereditários, e não proprietários do imóvel em si.




Quais documentos são necessários para vender um imóvel herdado?



Após a finalização do inventário, a venda poderá ser realizada como em qualquer outra transação imobiliária, mas será necessário apresentar documentos específicos, como:


  • Formal de partilha (judicial ou escritura pública, conforme o caso);

  • Matrícula atualizada do imóvel, com o registro da partilha;

  • Comprovante de pagamento do ITCMD;

  • Certidões negativas de débitos (municipais, federais e de condomínio, se aplicável);

  • Documentos pessoais dos vendedores (herdeiros).



A regularização prévia é essencial para garantir a segurança do negócio e evitar entraves no cartório de registro de imóveis.




E se o imóvel ainda estiver no inventário?



Enquanto o inventário não for finalizado, o imóvel ainda pertence ao espólio. Nessa fase, os herdeiros não são donos de bens específicos, mas sim de uma fração ideal do patrimônio deixado.


Por isso, não é permitido vender legalmente um imóvel específico da herança antes da partilha.



Cessão de bem determinado é nula



Mesmo que haja acordo entre os herdeiros, a cessão de direitos sobre um bem específico (como um terreno ou apartamento) é considerada nula, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:


“É nula a cessão de direitos hereditários sobre bem determinado da herança antes da partilha.” (REsp 1.829.443/MG — STJ)

O Código Civil é claro ao afirmar que a herança se transmite como um todo indivisível até a partilha (art. 1.791), o que impede a individualização de bens nessa fase.




Alternativa legal: cessão de direitos hereditários



Caso exista urgência na negociação, é possível realizar a cessão de direitos hereditários, ou seja, transferir a fração ideal que o herdeiro possui sobre o espólio. Essa cessão:


  • Deve ser feita por escritura pública;

  • Não pode individualizar nenhum bem da herança;

  • Permite ao cessionário assumir os direitos e deveres do herdeiro no inventário.



Essa é uma operação que exige atenção técnica e deve ser realizada com orientação jurídica, para que todos os riscos sejam corretamente avaliados.



Venda durante o inventário sem alvará judicial (Resolução 571/24 do CNJ)



Com a entrada em vigor da Resolução 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), passou a ser possível realizar a venda de imóveis do espólio durante o inventário, sem alvará judicial, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos:


  • Consentimento unânime dos herdeiros e do cônjuge/companheiro sobrevivente;

  • A escritura deve especificar os custos do inventário (impostos, taxas, honorários etc.);

  • O valor da venda deve ser utilizado, total ou parcialmente, para quitar essas despesas;

  • Guias de ITCMD e outros tributos devem ser apresentadas com a escritura;

  • Ausência de restrições judiciais sobre o bem ou herdeiros;

  • Garantia real ou pessoal do inventariante, assegurando que os recursos serão aplicados conforme previsto;

  • Pagamento das despesas deve ocorrer em até 1 ano após a venda, salvo acordo entre os herdeiros;

  • O imóvel vendido não pode integrar a partilha posterior.



Essa inovação permite maior agilidade na administração do espólio, mas exige rigor técnico na elaboração da escritura e análise jurídica prévia.




É melhor vender o imóvel ainda no inventário ou depois da partilha?



A venda após a partilha é sempre o caminho mais seguro. Isso porque:


  • A propriedade do imóvel estará regularizada;

  • O comprador terá segurança jurídica para registrar o bem;

  • O pagamento de tributos já terá sido feito, o que evita riscos de autuações;

  • O contrato poderá ser firmado com base em titularidade formal.



Já a venda durante o inventário, mesmo com cessão de direitos, envolve riscos e maior complexidade jurídica.




Como fica o imposto na venda de um imóvel herdado?



Existem dois tributos que podem incidir:



ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis



É o imposto estadual devido na transmissão dos bens por herança. Sua quitação é obrigatória para a conclusão do inventário.


As alíquotas variam conforme o estado (normalmente entre 4% e 8%).



Ganho de capital



Na venda posterior ao inventário, poderá incidir Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Esse ganho corresponde à diferença entre o valor da venda e o valor declarado no inventário (base de cálculo do ITCMD).


Algumas situações de isenção ou redução de alíquota podem ser aplicáveis, como:


  • Venda de único imóvel até R$ 440.000;

  • Uso do valor para aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias;

  • Redutor por tempo de posse (para bens adquiridos até 1988).



A análise deve ser feita caso a caso, com base nas normas da Receita Federal e legislação estadual.




Dicas para vender um imóvel herdado com segurança



  • Conclua o inventário antes de iniciar a negociação;

  • Evite acordos informais ou vendas de bens específicos durante o inventário;

  • Regularize a matrícula do imóvel antes da assinatura do contrato;

  • Conte com um advogado especializado em patrimônio e direito imobiliário;

  • Esteja atento à tributação envolvida, para evitar prejuízos financeiros.





Conclusão



Vender um imóvel herdado é perfeitamente possível, mas exige atenção aos trâmites legais. Ignorar etapas como o inventário, a partilha e a regularização documental pode levar a prejuízos, disputas familiares e até anulação do negócio.


Se você está pensando em vender um imóvel herdado ou deseja entender melhor sua situação jurídica, o ideal é contar com apoio técnico desde o início.




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Apoiamos herdeiros e compradores em todas as fases da negociação — do inventário à lavratura da escritura de venda. Com orientação jurídica qualificada, você evita riscos e toma decisões com tranquilidade.


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