Terreno sem escritura: o que fazer e como regularizar a situação

Adquirir um terreno é, para muitos, a realização de um sonho ou um passo importante na construção de patrimônio. No entanto, é comum que essa conquista venha acompanhada de uma dúvida preocupante: e se o terreno não tiver escritura? Essa é uma situação mais frequente do que se imagina e pode gerar insegurança jurídica, riscos financeiros e dificuldades futuras.

Neste artigo, você vai entender o que significa um terreno sem escritura, quais os riscos envolvidos e, principalmente, como regularizar essa situação de forma segura e de acordo com a legislação brasileira.

O que significa um terreno “sem escritura”?

A escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda de um imóvel perante o cartório de notas, servindo como uma etapa essencial para garantir a segurança jurídica da transação. Quando falamos de um “terreno sem escritura”, geralmente estamos tratando de casos em que o comprador possui apenas um contrato particular ou um recibo de pagamento, mas não tem o registro oficial em cartório.

É importante compreender a diferença entre posse e propriedade:

- Posse é o exercício de fato sobre o bem. Quem tem posse, ocupa e utiliza o terreno, mas ainda não é reconhecido como proprietário perante a lei.- Propriedade só existe após a escritura ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É isso que assegura o direito real sobre o imóvel.

Ou seja, mesmo que a compra tenha ocorrido há anos e todas as parcelas tenham sido pagas, sem a escritura registrada, a pessoa ainda não é legalmente a dona do terreno.

Quais os riscos de comprar ou manter um terreno sem escritura?

Manter um terreno sem escritura registrada pode parecer uma economia ou uma solução temporária, mas essa escolha envolve uma série de riscos — tanto jurídicos quanto patrimoniais. Abaixo estão os principais:

1. Insegurança jurídica

Sem a escritura registrada, o proprietário de fato não é reconhecido como proprietário de direito. Isso significa que, em caso de disputa judicial, herança ou venda indevida por parte do antigo dono, pode ser muito mais difícil proteger seus direitos.

2. Dificuldade para vender o imóvel

Terrenos sem escritura costumam afastar compradores, especialmente os que desejam segurança jurídica ou financiamento bancário. A falta de regularização diminui o valor de mercado e restringe o público interessado.

3. Impossibilidade de financiamento

Bancos e instituições financeiras exigem que o imóvel esteja regularmente escriturado e registrado para liberar crédito ou financiamento. Portanto, sem escritura, o terreno não pode ser usado como garantia nem pode ser financiado por compradores.

4. Riscos em caso de falecimento do vendedor

Se o vendedor falece antes de outorgar a escritura, os herdeiros podem contestar a venda ou exigir condições adicionais. Isso pode levar a longos processos judiciais e, em alguns casos, até à perda do imóvel.

5. Risco de perda por terceiros

Em situações mais extremas, como em áreas irregulares ou com disputas antigas, há o risco de terceiros reivindicarem a propriedade e conseguirem o registro antes de quem comprou apenas com contrato.

Como regularizar um terreno sem escritura?

A boa notícia é que existem caminhos legais para regularizar um terreno que ainda não tem escritura registrada. A escolha do procedimento ideal depende da origem do imóvel, da documentação existente e da situação específica do ocupante. Veja as principais alternativas:

1. Usucapião

A usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, desde que preenchidos determinados requisitos previstos em lei. Ela pode ser utilizada por quem ocupa o imóvel como se fosse dono, mesmo sem escritura e sem registro no cartório.

Existem várias modalidades de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana, rural, familiar etc.), e os requisitos variam em cada caso.

Os mais comuns são:

- Usucapião extraordinária: exige posse contínua e ininterrupta por no mínimo 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver realizado benfeitorias ou usado o imóvel como moradia habitual. Não exige justo título nem boa-fé, e pode ser reconhecida mesmo que tenha havido oposição do proprietário original.

- Usucapião ordinária: exige posse por 10 anos, com justo título (ex: contrato de compra e venda) e boa-fé.

Além dessas, há modalidades urbanas e rurais com prazos menores, em contextos específicos (como moradia de até 250m² por 5 anos, sem outro imóvel no nome do possuidor).

A usucapião pode ser feita judicialmente ou extrajudicialmente (em cartório), dependendo do caso e da documentação disponível.

2. Adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é cabível quando o comprador quitou o imóvel, tem contrato assinado, mas o vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura. Nesse caso, é possível ingressar com uma ação judicial para forçar o registro do imóvel em nome do comprador.

3. Regularização por inventário ou partilha

Se o terreno pertenceu a alguém que faleceu e ainda está em nome dessa pessoa, será necessário realizar um inventário para transferir a propriedade aos herdeiros.

4. Formalização da compra

Em alguns casos, basta reunir os documentos existentes e procurar o antigo proprietário ou seus herdeiros para lavrar a escritura pública. Depois disso, é possível fazer o registro no cartório de imóveis.

Quais documentos podem ajudar na regularização?

Embora o terreno não tenha escritura registrada, a existência de documentos que comprovem a posse ou a compra é essencial para dar início a qualquer processo de regularização. Esses documentos funcionam como prova da relação com o imóvel e aumentam significativamente as chances de sucesso na regularização.

- Contrato de compra e venda

- Comprovantes de pagamento

- Contas no nome do possuidor

- Pagamento de IPTU ou ITR

- Declarações de vizinhos e testemunhas

O que diz a lei sobre terrenos não escriturados?

A legislação brasileira não proíbe a compra de imóveis sem escritura, mas a escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis são os únicos meios de garantir a propriedade plena e legal do bem. Sem esses dois atos, o comprador possui apenas a posse, e não a titularidade reconhecida juridicamente.

O artigo 1.245 do Código Civil dispõe:“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Ou seja, mesmo que haja um contrato de compra e venda, sem o registro da escritura no cartório, a propriedade não é oficialmente transferida.

Posso vender um terreno que não tem escritura?

Sim, é possível vender um terreno mesmo sem escritura registrada. No entanto, essa operação exige cautela redobrada, tanto por parte do vendedor quanto do comprador.

Na ausência de escritura, a transação costuma ser feita por meio de contrato particular de compra e venda. Esse tipo de contrato não transfere a propriedade, mas apenas estabelece obrigações entre as partes.

O imóvel não poderá ser financiado por bancos, haverá dificuldade para registrar a nova transação no cartório e pode haver problemas na transmissão hereditária. O comprador poderá exigir judicialmente a outorga da escritura no futuro, desde que comprove o pagamento.

Se o terreno já está com processo de regularização em andamento ou se o vendedor tem documentação robusta, a venda pode ser feita com cláusulas contratuais específicas. Ainda assim, recomenda-se a intermediação de um advogado especialista.

Quando procurar um advogado especialista?

A regularização de um terreno sem escritura envolve questões legais complexas e procedimentos variados. Contar com a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica.

Situações em que o apoio jurídico é fundamental:

- Recusa do vendedor em lavrar escritura;

- Terreno herdado sem inventário;

- Disputas de posse ou origem duvidosa;

- Necessidade de ação judicial;

- Venda sem escritura;

- Imóvel em área irregular.

Conclusão

Ter um terreno sem escritura é uma situação comum, mas que exige atenção. A ausência de escritura e de registro impossibilita o reconhecimento legal da propriedade, o que pode gerar diversos riscos.

O ordenamento jurídico oferece caminhos para a regularização, desde que o interessado reúna os documentos adequados e adote a estratégia correta. Por isso, contar com o suporte de um advogado com experiência em direito imobiliário pode fazer toda a diferença no sucesso da regularização.