Integralização de bens imóveis no capital social: aspectos jurídicos, registrais e econômicos

O que é e como funciona a integralização de bens imóveis ao capital social da empresa:

Toda sociedade empresária tem definido em seu contrato social o valor do capital social subscrito pelos sócios, ou seja, o valor declarado como sendo investido pelos sócios para que a empresa tenha capacidade de exercer as suas atividades.

Quando declarado no contrato social, o valor do capital social é ainda uma promessa de investimento assumida pelos sócios. Este valor declarado precisa ser efetivamente pago, e é aí que entra a integralização do capital social, que é a forma como os sócios vão pagar o capital que eles assumiram para aquisição das suas quotas.

Esse pagamento pode se dar por bens móveis, imóveis ou até mesmo dinheiro. A integralização, portanto, nada mais é do que o ato de transferir esses bens para pagamento do capital social subscrito.

Dispensa da escritura:

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No caso de pagamento do capital social da empresa com bens imóveis, a Lei de Registro Público de Empresas Mercantis (Lei 8.934/94) estabelece uma exceção a regra da necessidade da lavratura de escritura pública para transferência do bem da pessoa física do sócio para a pessoa jurídica:

"A certidão dos atos de constituição e de alteração de empresários individuais e de sociedades mercantis, fornecida pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou para o aumento do capital."

Portanto, para que o sócio efetue o pagamento com o bem imóvel, basta que o imóvel seja descrito e caracterizado no contrato social, devidamente registrado na Junta Comercial. Após o arquivamento do contrato, com a certidão de arquivamento em mãos, é possível registrar a transferência dos bens imóveis prometidos para a integralização do capital social subscrito no Registro de Imóveis, sendo dispensada a necessidade de escritura pública.

Registro da certidão de arquivamento — ato necessário para efetivar a transferência:

É importante frisar que apenas o arquivamento do contrato social na junta comercial não é suficiente para que os bens imóveis sejam transferidos da pessoa física para a pessoa jurídica. É necessário que o arquivamento do contrato social seja levado a registro no Registro de Imóveis para que seja efetivada a transferência dos bens imóveis prometidos em integralização do capital social subscrito.

Sobre a questão, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina decidiu um caso concreto em que, após o arquivamento do contrato social com a integralização de bens imóveis na junta comercial, mas antes do registro da certidão de arquivamento no Registro de Imóveis, o sócio que estava transferindo a propriedade imobiliária faleceu. Neste caso em específico o Tribunal concluiu que, sem o registro, o imóvel ainda pertencia ao falecido, e pelo princípio da saisine, que estabelece que a herança transmite-se imediatamente aos herdeiros, o bem imóvel teria que ser inventariado.

Sócio casado em regime de comunhão universal de bens:

No caso de sócios casados no regime de comunhão universal de bens, a dispensa da escritura pública ainda não é matéria pacificada, de maneira que alguns tribunais entendem que a escritura se faz necessárias e outros não.

A exemplo disso há o julgamento da Apelação Cível n. 0000974-68.2021.8.16.0167 pelo Tribunal de Justiça do Paraná, em que a decisão foi no sentido de que o sócio casado no regime de comunhão universal de bens precisa necessariamente de escritura pública para passar bem imóvel para a propriedade da pessoa jurídica. O Tribunal entendeu dessa forma porque interpreta que a Lei 8.934/94 é uma regra de exceção, e uma regra de exceção deve ser interpretada restritivamente. 

Este também era o entendimento do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, mas este entendimento foi alterado e atualmente o conselho entende que a anuência do cônjuge exarada no contrato social da empresa já é suficiente para atender a finalidade da formalidade legal para transferência do bem imóvel no caso de sócio casado no regime de comunhão total de bens. O Tribunal de justiça de Minas Gerais e do Rio Grande do Sul também tem decisões neste sentido.

Assim, por não ser uma questão pacificada, precisa ser avaliada caso a caso.

Desintegralização do capital social:

O processo inverso da integralização do bem imóvel ao capital social da empresa acontece quando o sócio pretende transferir o bem da pessoa jurídica para a pessoa física. Assim como acontece com o sócio que é casado em regime de comunhão universal de bens, essa não é uma questão pacificada, de maneira que em muitos casos ainda é necessária a lavratura da escritura pública.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, ao decidir sobre a questão, entendeu que por ser a dispensa da escritura uma regra de exceção, deve ser interpretada restritivamente, e como ela estabelece que a exceção se dá no caso de transferência da pessoa física para a pessoa jurídica, não é possível se utilizar da lei para dispensar a escritura pública.

Aspectos tributários — ITBI:

Uma das principais vantagens oferecidas pela legislação para a integralização do capital social com bens imóveis do sócio é a possibilidade de isenção do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — ITBI.

Mas é importante esclarecer que a isenção não é aplicada em todos os casos. Para que ela seja concedida, a receita operacional da pessoa jurídica não pode exceder 50% de origem em atividades imobiliárias, sendo vedada, portanto, para empresas que exerçam preponderantemente atividades imobiliárias.

Em alguns casos, a atividade preponderante está claramente definida no contrato social, não restando dúvidas quanto à sua natureza. Em outras situações, onde há incerteza, o fisco dispõe de um prazo para analisar a receita operacional da empresa, considerando os dois anos anteriores e os dois anos subsequentes à transferência da propriedade imobiliária.

Durante esse período de quatro anos, será verificado, por meio do balanço patrimonial, se mais de 50% da receita operacional provém de atividades imobiliárias. Caso a sociedade tenha menos de dois anos de constituição ou esteja no processo de integralização dos bens imóveis para a formação inicial do capital social, a análise será feita com base nos três primeiros anos após a data de aquisição. Nessa situação, o fisco exigirá que a pessoa jurídica apresente os resultados econômicos e o balanço patrimonial para verificar a incidência ou não do ITBI, a fim de determinar se a imunidade prevista na Constituição Federal é aplicável.

Valor declarado do imóvel na integralização:

A Lei do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica oferece ao sócio a opção de, no momento da integralização do bem imóvel no capital social, optar por integralizar o bem pelo valor constante na declaração de bens do Imposto de Renda ou de atualizá-lo para o valor atualizado de mercado. A escolha entre atualizar ou não o valor impacta diretamente na incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital a ser recolhido pelo sócio. Se o imóvel for integralizado pelo valor constante na declaração de bens, não haverá incidência de ganho de capital. No entanto, se for integralizado pelo valor de mercado, haverá a tributação sobre o ganho de capital, considerando a diferença entre o valor de aquisição e o valor de transferência.

Frequentemente, o valor declarado no Imposto de Renda não está atualizado para o valor de mercado, refletindo o valor da época da compra, enquanto o valor de mercado atual é muito superior. Contudo, isso não significa que, em todos os casos, seja vantajoso integralizar pelo valor constante na declaração de bens. A decisão deve ser tomada com base na análise do caso concreto e nos objetivos da transferência do imóvel para a pessoa jurídica. Dependendo da situação, pode ser vantajoso atualizar o valor do momento da transferência.

Entendimento do STF e dos municípios:

O Superior Tribunal Federal, ao julgar o Recurso Extraordinário nº 796.376, que deu origem ao Tema 796, avaliou um caso concreto em que um sócio havia subscrito um capital social e, para efetuar o pagamento desse capital, integralizou 17 imóveis, que seriam transferidos para a pessoa jurídica. Na ocasião, o valor total dos imóveis superava em muito o valor do capital social subscrito e no julgamento o tribunal entendeu que o valor que excedia ao valor do capital social da empresa constituía uma reserva de capital, e portanto deveria ser tributado pelo ITBI, não se aplicando a imunidade prevista.

Com base nessa decisão do STF, muitos municípios passaram a interpretar que, quando o bem é integralizado pelo valor constante na declaração de Imposto de Renda, sem atualização para o valor de mercado na data da transferência, apesar de o imóvel ser transferido para compor o capital social, na prática, o valor atualizado do bem seria tratado como parte de uma reserva de capital, o que levou alguns municípios a tributarem indevidamente essa transferência. Nesses casos, é necessário impetrar mandado de segurança para afastar essa cobrança, uma vez que essa não foi a questão central abordada na decisão do STF, utilizada pelos municípios para legitimar esta prática.

Em conclusão, a integralização de bens imóveis no capital social de uma pessoa jurídica exige uma análise cuidadosa das implicações fiscais, especialmente em relação ao ITBI e ao Imposto de Renda. A escolha entre utilizar o valor constante na declaração de bens ou atualizar para o valor de mercado pode impactar diretamente a tributação. Além disso, decisões recentes do STF e interpretações municipais reforçam a importância de uma análise detalhada de cada caso, a fim de evitar cobranças indevidas e garantir o correto cumprimento da legislação tributária.