No ano de 2019 a Caixa Econômica Federal apresentou ao mercado uma nova modalidade de crédito imobiliário com taxas de juros expressivamente menores, novidade que foi bem recebida pelo setor que está saindo de uma profunda recessão.
A alternativa de crédito trouxe ao mercado a possibilidade de indexação do financiamento imobiliário à correção monetária calculada pela inflação.
Quais são os juros e regras do financiamento pelo indexador IPCA?
A nova linha de financiamento tem juros entre 2,95% (servidores públicos em condições especiais) a 4,95% (setor privado a taxa partirá de 3,95%) ao ano mais a inflação oficial, que é medida pelo índice IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
O novo modelo está disponível desde o dia 26 de agosto, é facultativo e apenas se aplica a novos financiamentos. É possível financiar até 80% do valor do imóvel e o pagamento pode ser feito em até 360 parcelas, que tem como limite 20% da renda do mutuário.
O que deve ser analisado nessa modalidade de financiamento?
O financiamento imobiliário indexado pelo índice IPCA é dependente do crescimento e estabilidade econômicas. Se não houverem grandes oscilações na inflação essa linha de crédito tende a estimular o mercado nos próximos anos.
Atualmente, com a inflação em baixa, o novo modelo proposto pode se mostrar muito mais barato do que o convencional. No entanto, o modelo de financiamento não deve ser escolhido com base no tamanho da parcela, ou se ela cabe no bolso.
No caso do financiamento atrelado ao indexador IPCA, a parcela inicial pode se apresentar muito menor, contudo, ela será atualizada mensalmente pelo valor da inflação, de forma que não há como prever o valor das parcelas futuras e, conforme for a oscilação do mercado, podem aumentar consideravelmente.
Maior imprevisibilidade do valor a ser pago
Como apontado, as parcelas do financiamento serão mensalmente atualizadas conforme a inflação. Nesse ponto, tem-se um problema. Caso a economia brasileira viva um novo período de inflação alta, o valor da parcela do financiamento deve disparar e a renda familiar consequentemente ficará comprometida.
O risco existe e é grande, principalmente se considerar o prazo máximo de financiamento, que é de 30 anos. O financiamento atrelado ao IPCA poderia ser uma boa solução no caso de a economia não apresentar grandes oscilações, contudo, o fato é que não há como prever o desenrolar da economia no percorrer de 30 anos.
A nova modalidade de financiamento da CAIXA é, portanto, um contrato de financiamento pós-fixado, visto que o contratante não sabe qual será a taxa efetiva praticada, uma vez que a inflação pode variar ano a ano, e excepcionalmente ainda disparar, implicando no aumento das parcelas e consequentemente no valor total a ser pago.
IPCA pode valer a pena se a dívida for quitada logo
Se a intenção do contratante do financiamento for quitar a dívida em curto prazo, o que se entende pelo período máximo de 10 anos, apesar de ainda arriscada, a opção pelo IPCA pode ser mostrar mais vantajosa.
Isso considerando o IPCA dos últimos 12 meses (3,22%) e uma taxa média de juros 3,75% para o público em geral, os juros totais do contrato seriam fixados em uma média de 7% ao ano, ao passo que os contratos atrelados a TR giram em torno de 8,5% ao ano.
Considerando, portanto, um prazo menor de exposição ao risco inflacionário, apesar de ainda existir, e se a nova modalidade de financiamento indexada pelo IPCA se mostrar decisiva para o contratante, pode valer a pena.
Comparativo IPCA x TR
O modelo de financiamento tradicional da CAIXA tem juros entre 8,25% a 9,75% ao ano mais a TR (taxa referencial). Nos últimos 20 anos, a média da TR no Brasil foi de 1,7% ao ano, enquanto que a taxa média de juros medida pelo IPCA foi de 6,6%.
Ou seja, no período histórico mais recente, a inflação sempre esteve acima da TR. Nesse mesmo período a inflação oscilou, ou seja, apresentou uma variação muito maior que a TR, que acompanha, em geral, a própria Selic.
Na prática, essa nova linha de financiamento oferece mais riscos e talvez pode sair mais cara. O financiamento fixado pela TR oferece maior previsibilidade do valor total a ser pago, entregando menos risco ao contratante. Por sua vez, o financiamento fixado pelo IPCA é dependente das oscilações do mercado, expondo o contratante a um alto risco de aumento da inflação e, consequentemente, dos juros devidos, o que no valor final do contrato pode se mostrar extremamente desvantajoso.
Conclui-se, portanto, que fazer um contrato de 30 anos indexado pela inflação pode ser uma excelente oportunidade para a CAIXA, mas não para o mutuário.