Os negócios jurídicos de compra e venda que tenham como objeto imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, dependem necessariamente da emissão de escritura pública para a validade do negócio e aquisição do direito real imobiliário.
A escritura pública de compra e venda de imóvel nada mais é do que um contrato público de formalização do negócio jurídico, em que o vendedor transfere o direito ao registro da propriedade ao comprador, de forma pública e solene.
Para segurança de ambas as partes, é necessário que alguns requisitos essenciais sejam observados quando da outorga da escritura pública, principalmente para garantir sua validade. Um dos mais importantes desses requisitos, é a anuência do cônjuge ou companheiro do vendedor que, em regra, é necessária.
A anuência conjugal é indispensável em todos aqueles casamentos celebrados até 11 de janeiro de 2003, quando do início da vigência do atual Código Civil, independente do regime de bens. Já aqueles casamentos celebrados a partir de 12 de janeiro de 2003, que tiverem como regime de bens a separação total, bem como aqueles com participação final nos aquestros, desde que com pacto antenupcial que assim o defina, não necessitam do consentimento.
Importante destacar que, quando houver ausência da outorga conjugal nos casos em que é exigível, o negócio se torna anulável. O requerimento de anulação pode ser feito pelo cônjuge ou companheiro, no prazo de dois anos após finda a sociedade conjugal, conforme dispõe o artigo 1.649 do Código Civil.
Nos casos de venda de bem imóvel de ascendente para descendente, além da necessária anuência do cônjuge, também se faz imprescindível a aceitação de todos os demais descendentes, de forma expressa, de acordo com o artigo 496 do Código Civil, sob pena de se tratar de negócio anulável.
Mesmo que observados todos os requisitos imprescindíveis para sua validade, a aquisição de um bem imóvel não se completa com a outorga da escritura pública. O Código Civil determina expressamente em seu artigo 1.245 que a transmissão da propriedade apenas se completa com o devido registro do título translativo no registro de imóveis, independente de ser ele a escritura pública ou o contrato de compra e venda, nos casos em que a lei assim permite.
A escritura pública, portanto, cria uma obrigação pessoal entre o proprietário e o comprador, mas essa obrigação não é oponível contra terceiros. Dessa forma, se o comprador não registra a escritura na matrícula do imóvel, o vendedor continua sendo o proprietário legal, de maneira que ainda poderá exercer sobre o imóvel seus direitos de proprietário, como, por exemplo, alienar o imóvel a um terceiro, com a emissão de nova escritura.
Caso seja transmitida nova escritura a um terceiro, e esse venha a registra-la devidamente na matrícula do imóvel, caberá ao primeiro comprador apenas o pleito de responsabilização patrimonial em desfavor do vendedor, não sendo possível a reivindicação da propriedade, mesmo que de posse da escritura pública de compra e venda.
Assim, para que a propriedade seja considerada de fato transmitida definitivamente ao comprador, é necessário que seja feito o registro da escritura na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente a partir do registro é que se torna a propriedade um direito real e oponível a quem quer que seja.